限购限贷全面放松，这次救市真能撬动楼市吗？

这次限购限贷全面放松的重磅政策，能给冷清的楼市带来短期热度，但要实现长期回暖，还得跨过居民信心不足和需求链条断裂这两道坎——它更像给楼市“输了一次血”，暂时提振气色容易，让身体自己造血难。

政策放松的直接效果是打开了购房的“闸门”。之前被限购卡住的刚需和改善客群，比如一二线城市里想置换大房子的家庭、在大城市工作多年没户口终于能买房的年轻人，现在有了入场资格；首付比例下调、贷款利率降低又减轻了购房成本，比如一套200万的房子，首付从30%降到20%就能少掏20万，月供也跟着降几百块。所以最近不少城市的售楼处周末又热闹起来了，二手房带看量也涨了，短期内成交量大概率会出现一波小反弹。

但政策落地后，第一个难处就是居民“敢买”的信心没跟上。很多人不是没资格买房，是不敢负债。经济下行压力下，大家对未来收入的预期变弱，担心失业、降薪，即使政策给了优惠，也怕背上几十年的房贷“压垮自己”；加上过去两年部分城市房价下跌，买涨不买跌的心理让不少人持观望态度——宁可把钱存银行，也不愿冒险买房。政策给了“机会”，但居民缺的是“勇气”。

第二个难处是需求链条的错位和断裂。现在楼市的核心矛盾不是“没房住”，是“住得好”的需求和“变现能力”的矛盾。三四线城市房子过剩，但人口持续流出，就算取消限购限贷，也没足够的人接盘；一二线城市的改善需求是主力，可改善需要先卖掉手里的老房子才能买新房——目前很多城市二手房挂牌量破10万套，老房子卖不掉，改善客群手里没现金，就算想换也换不了。政策松了限购限贷，却没决“卖旧买新”的链条堵点。

总的来说，这次限购限贷放松能短期刺激交易，但要让楼市真正企稳回升，光靠松政策还不够。得先让居民对未来有稳定的预期，让二手房市场流动起来，这样救市政策才能真正落到实处，而不是昙花一现的热闹。