市场法的主要相关参数：连接案例与价值的核心密码
市场法的本质，是用“可比案例的市场价格”还原“评估对象的公允价值”。这一过程的关键，在于通过一系列参数消除案例与评估对象之间的差异——从交易本身的特殊性，到时间、位置、资产自身状况的不同，这些参数像“校准器”一样，将案例价格调整至与评估对象全匹配的市场情境中。以下四类参数，构成了市场法的核心框架。一、交易基础参数：真实交易价格
交易价格是市场法的“起点”。它必须是可比案例的真实市场成交价——比如房地产市场的网签价、土地拍卖的落槌价、设备二手市场的成交记录。虚假或非市场交易如亲友间的低价转让不能作为基础，因为它们偏离了市场公允性。这一参数的核心是“真实”——只有基于真实市场交易的价格，后续修正才有意义。二、交易条件修正参数：消除非市场因素
实际交易中，部分案例会因特殊条件偏离公允价：业主急售可能打9折，关联方交易可能压低价格，税费由买方承担可能推高成交价。交易条件修正参数的作用，就是将这些“特殊情况”拉回市场常态。比如某案例因急售成交价低10%，修正系数为1/(1-10%)≈1.11，把价格调回市场水平；若案例中卖方承担了全部税费通常由买方承担，则需将税费部分加回，修正系数为1+税费率。三、时间差异修正参数：锚定评估基准日
市场价格会随时间波动——房地产可能因政策涨3%/月，股票可能因行业新闻跌5%/周。时间差异修正参数，就是用“市场价格变动率”调整案例价格的时间维度。比如某房产案例是6个月前成交的，当地房价月均涨1.5%，则修正系数为1+1.5%×6=1.09，将案例价格更新至评估基准日的市场水平。这一参数的关键是“准确”——需用权威数据如统计局的价格指数、行业协会的交易数据量化时间对价格的影响。四、资产差异修正参数：匹配个体与区域特征
案例与评估对象的差异，最终落在“资产本身”和“所在区域”上：- 区域因素修正：调整位置优劣——学区房比非学区房贵20%，地铁旁物业比远郊贵15%，这些都是区域因素。比如评估对象在重点学区，案例不在，则修正系数为1.2；
- 个别因素修正：调整资产自身状况——精装修比毛坯贵8%，三室户型比两室贵10%，设备成新率80%比50%贵30%。比如案例是毛坯房，评估对象是精装，则修正系数为1.08；案例设备成新率60%，评估对象为80%，则修正系数为80%/60%≈1.33。
这些参数共同构成了市场法的“修正链条”：从真实交易价格出发，先修正非市场条件，再对齐时间维度，最后匹配区域与个体特征，最终将每个案例的价格“校准”为评估对象的市场价值。这些参数的选择与量化，直接决定了市场法的准确性——选对了参数，案例才能“变成”评估对象；算准了系数，结果才能反映市场公允性。
说到底，市场法的参数不是抽象的数，而是市场逻辑的具象化——每一个参数背后，都是市场对“差异”的定价。