一、房地产开发规模远超实际居住需求
21世纪初，常州掀起新城建设热潮。从新北恐龙园板块到武进西太湖片区，再到天宁青龙板块，成片新建楼盘拔地而起，住宅供给量呈爆发式增长。据统计，2010-2015年间，常州年均商品房竣工面积超千万平方米，而同期常住人口年均增长仅5万人左右。供需严重失衡下，大量住宅长期空置，部分新兴板块入住率不足40%，夜晚灯光稀疏，“鬼城”印象由此而来。二、产业与人口导入滞后于城市建设速度
新城开发中，常州一度过度依赖土地财政驱动城市扩张，却未能同步成产业和人口的有效导入。以新北薛家镇、武进礼嘉镇等远郊板块为例，尽管住宅项目密集，但周边缺乏优质就业岗位、学校、医院等配套设施。年轻人更倾向于聚集在市中心或苏州、锡等邻市，导致新建社区“有房人住”。数据显示，2015年常州部分新区商业综合体空置率超60%，进一步加剧了“空城”观感。三、投资性购房加剧住房空置
长三角地区民间资本活跃，常州因房价相对低、开发成本可控，成为投资客青睐的“价值洼地”。大量购房者以投机为目的入市，买下房产后既不自住也不出租，坐等房价上涨。这种“囤房”行为使得许多小区常年空关，尤其在非核心板块，白天少见人影，夜晚漆黑一片，“鬼城”的标签被反复强化。随着近年来产业升级和城市更新，常州通过引进新能源、高端制造等产业吸引人口，推动空置住宅消化，“鬼城”的说法已逐渐淡化。但这一称呼的形成，本质是城市快速发展中土地开发与人口、产业支撑脱节的缩影，也是许多城市在扩张过程中曾面临的共性问题。