降温政策持续下，房地产市场近况如何？
一、市场整体：成交量与价格双降成主流
政策高压下，全国楼市进入“量价齐跌”通道。据中指研究院数据，2023年1-8月全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额下降10.3%，部分城市跌幅超20%。
1.1 成交量：购房者观望情绪加剧
- 一线城市新房周均成交套数较2021年峰值下降30%-40%；
- 二三线城市二手房挂牌量持续攀升，但成交周期普遍延长至3-6个月；
- 房企推盘节奏放缓，部分项目开盘去化率不足50%。
1.2 价格：促销成为普遍现象
- 新房市场：超60%房企推出“购房补贴”“首付分期”“老带新返现”等优惠；
- 二手房市场：业主挂牌价下调5%-15%成为常态，部分学区房价格较2021年腰斩；
- 百城新建住宅价格指数已连续4个月环比下跌，跌幅扩大至0.3%。
二、购房者：观望情绪浓厚，购房决策更理性
“买涨不买跌”心态主导市场，购房者更关政策走向与楼盘风险。
2.1 需求结构变化
- 刚需群体占比提升至60%以上，主要选择90-120㎡小三居；
- 改善型需求延迟释放，大户型去化难度增加；
- 投资客基本退出市场，法拍房、特价房成小众选择。
2.2 购房关点转移
- 优先选择国企/央企开发项目，规避民企烂尾风险；
- 重视现房或“准现房”，期房销售占比下降至35%；
- 贷款利率成为敏感因素，LPR下调后首套房利率最低至3.6%。
三、房企与二手房业主：去库存压力增大，降价动力增强
房企资金链持续紧张，二手房业主套现意愿强烈，市场供给端竞争加剧。
3.1 房企：“以价换量”成生存策略
- 头部房企半年报显示，超80%企业净利润同比下滑，部分陷入亏损；
- 百强房企融资规模同比下降18%，债券到期压力集中在2024年；
- 保交楼成为第一要务，新开工面积同比下降15%。
3.2 二手房业主：从“惜售”到“主动降价”
- 全国重点城市二手房挂牌量同比增长25%，北京、上海突破15万套；
- 连环单占比降至10%以下，置换型业主降价幅度高于刚需房源；
- 老破小、远郊房流动性差，部分房源降价20%仍人问津。
四、政策动态：“因城施策”深化，局部利好频现
中央“房住不炒”，地方政策微调但未放松核心调控。
4.1 一线城市：严守底线，优化细节
- 北京、上海放宽“多子女家庭购房资格”，增加1个购房名额；
- 广州、深圳下调二手房参考价，但实际成交价仍低于参考价5%-10%。
4.2 二三线城市：全面松绑工具箱
- 超90%城市取消限购、限贷，部分城市首付比例降至15%；
- 郑州、武汉等推出“房票安置”政策，消化存量房超10万套；
- 多地实行“带押过户”，降低二手房交易成本。
市场进入深度调整期，未来走势看政策与信心
当前楼市呈现“政策托底、市场探底”特征：
1. 短期成交量或继续低迷，但价格跌幅有望收窄；
2. 房企分化加剧，中小房企出清加速；
3. 购房者需关“保交楼”风险，优先选择低负债、高信用楼盘；
4. 若经济复苏超预期，2024年二季度或迎市场企稳信号。
核心：刚需群体可逢低上车，但需避开高杠杆房企；投资客仍需谨慎，短期内楼市难现“V型反弹”。
