北京二环以内的商品房房价：核心地段的价值图谱
北京二环以内，作为城市核心中的核心，其商品房价格始终是市场关的焦点。这片区域涵盖东西城核心板块，北至德胜门，南到永定门，西抵西直门，东临东直门，聚集了城市最优质的资源——历史文脉、政务中心、商业枢纽与稀缺土地，房价水平长期处于全国顶端。
从具体区域看，西城区金融街、西长安街周边，因聚集了国家级金融机构与政务资源，成为二环内房价“高地”。这里的商品房多为2000年后建成的高端社区，主力户型在120 - 200平方米，单价普遍在18 - 25万元/平方米。若涉及“金融街学区房”，如对口实验二小、育民小学的房源，单价可突破30万元/平方米，一套100平方米的两居室总价常达2500万 - 3000万元。
东城区情况类似，王府井、东单、崇文门等商圈周边，商品房价格紧随西城。新世界、国瑞城等成熟小区，房龄15 - 20年，单价约15 - 20万元/平方米；而东四十条、朝阳门附近的次新楼盘，因户型设计更现代需求，单价可达20 - 22万元/平方米。值得意的是，东城区部分胡同里的平房院落改造项目，虽产权复杂，但因地段稀缺，成交单价常达25万 - 35万元/平方米，总价多在5000万元以上。
老城区的老旧小区则呈现“地段为王”的差异。西城区什刹海、东城区南锣鼓巷周边，上世纪80年代的老公房占比高，房龄长、户型小多为40 - 60平方米，单价约8 - 12万元/平方米。这类房源虽居住体验一般，但因临近地铁如2号线、6号线、中小学密集，仍受刚需家庭青睐，总价多在400万 - 800万元。
近年二环内新增商品房极为稀缺，偶有入市的高端项目多为“地王”转化。例如2022年入市的西城区“长安和玺”，容积率仅1.5，主打低密度平层，单价高达28万 - 32万元/平方米，最小户型200平方米，总价起步超5600万元，开盘即售罄。
整体而言，北京二环内商品房价格呈现“核心商圈＞学区房＞成熟社区＞老旧小区”的梯度，单价大致在8万 - 35万元/平方米，总价从400万到数亿元不等。支撑其高房价的核心逻辑，在于不可复制的地段稀缺性——这里是北京历史与现代的交汇点，每一寸土地都凝结着城市最优质的配套资源，房价因此成为城市价值的直接映射。