住建部2025年小产权房新规：“转正”有门，但路难行？

住建部2025年针对小产权房的新规，并非简单的“一刀切”转正或取缔，而是试图通过“分类处置+渐进合规”的路径破困局——但土地性质的硬约束、历史遗留问题的复杂性、利益平衡的难题，仍是绕不开的核心障碍。

一、新规的核心逻辑：分类开闸，而非全面松绑

新规的底层思路是“实事求是”：既承认小产权房存在的现实合理性如缓中低收入群体住房压力，也坚守土地制度底线。具体划了三条“准入线”：

• 规划线：是否当前城乡总体规划、土地利用规划；
• 质量线：建设是否满足建筑安全、消防等标准；
• 用途线：是否以自住为主排除大规模投机炒卖。 对同时达标者，允许补缴土地出让金、税费后逐步取得合法产权；对触碰红线者如建在永久基本农田上、结构隐患大的，则采取拆除或整改。 理由很直接：全拆会引发民生纠纷，全转则冲击“国有土地出让”的土地制度根基，分类处置是现阶段的最优。

  二、落地的三大“拦路虎”

  1. 土地性质的制度死结 小产权房建在集体土地上，转正需转为国有建设用地集体经营性建设用地入市仅限商业/工业，住宅极少。补缴出让金标准是关键：一线城市业主可能需补几十万甚至上百万，难以承受；三四线标准低，但地方政府不愿让利——这是二元土地制度下的天然矛盾。

  2. 历史遗留的界定难题 许多小产权房建于2008年《城乡规划法》实施前，当时明确审批流程。如某小区2005年建在村空闲地，2015年划为生态保护区，现在算合规还是违规？时间跨度大、政策迭代多，导致“界定难”成普遍问题。

  3. 多方利益的平衡困境 业主盼低价转正，村集体认为土地属自己应分收益，开发商是否需承担税费？合法商品房业主担心分流需求影响房价——任何一方利益失衡，都会引发新矛盾。

  三、新规是破题，而非题

  总的来说，2025年新规是对小产权房顽疾的一次主动破题，它没有回避问题，而是试图在制度框架内找平衡。但要真正落地，还需配套细则明确补缴标准、历史界定规则等。毕竟，小产权房的问题不是一天形成的，决它也不可能一蹴而就。

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