上海商住两用房新政策：明确边界与规范发展

上海商住两用房新政策近期落地，聚焦“规范用途、严控风险、引导转型”三大核心，从源头上厘清商业与居住属性的边界，推动此类物业回归商业本质。

政策首先明确“商用为主”的核心定位。新规，商住两用房不得擅自改变规划用途，商业部分需占总面积70%以上，且禁止通过隔断、加建等方式增设居住功能。此前部分项目存在的“商改住”乱象，如违规设置独立厨卫、分割成小面积公寓对外出租等行为，将被严格禁止。同时，建设标准须商业用房规范，如消防等级、水电配置等需按商业标准执行，不得降低安全。

在交易环节，购买对象受到严格限制。个人不得购买新建商住两用房，企业或社会组织需满足“实际经营需求”方可购入，且后续转让需满3年，遏制短期投机。存量已售项目则设置过渡期，业主需在规定时间内整改违规居住设施，恢复商业功能；未整改成的，将限制交易和出租。

针对存量市场，政策提出“分类处置”原则。对于已建成但未销售的项目，允许开发企业调整规划，转为纯商业或保障性租赁住房；已销售的项目，由属地政府牵头，联合物业、业主制定整改方案，重点清理违规居住问题，同步善商业配套，引导业态向办公、零售、服务等方向转型。

政策还强化了全过程监管，规划、建设、市场监管等部门联动，对项目开发、销售、使用各环节开展动态巡查，对违规行为采取暂停网签、罚款等措施。通过明确“商业属性不可逆转”的底线，上海正推动商住两用房从“模糊地带”走向规范发展，既保障商业空间有效供给，也防范安全风险和市场波动。