百城首套房贷利率“3时代”下的利差博弈

2024年伊始，全国百城首套房贷利率悄然迈入“3时代”。据最新监测数据，1月百城首套平均利率降至3.82%，较去年同期下降0.65个百，其中38个城市首套利率已跌破3.8%，苏州、厦门等城市更以3.5%的超低利率进入“3.5阵营”。利率下行的浪潮中，存量与新发贷款的利差裂口正不断拉大，成为搅动市场的核心变量。

新发贷款利率的“深蹲”，源于政策端持续发力。去年以来，多地优化限购政策、下调首付比例，LPR贷款市场报价利率经过多次下调后，5年期以上LPR已降至4.2%，叠加银行自主加点空间收窄，首套房贷利率自然水落船低。某股份制银行个贷经理透露，目前一线城市首套利率普遍在3.85%-3.95%，二线城市多数已压降至3.7%-3.8%，“3头”利率正从少数城市的试点，变为百城市场的常态。

与新发贷款的“实惠”形成鲜明对比的，是数百万存量房贷的“高息包袱”。2020-2021年房贷利率高峰期，部分热点城市首套利率曾突破6%，即便经历多次LPR下调，存量贷款平均利率仍维持在5.2%左右。这意味着，同样100万元贷款，新发贷款月供可比2021年办理的存量贷款少还近800元，利差最高达1.7个百。

利差的持续扩大，正在重塑市场行为。2023年以来，提前还贷潮几经起落，核心动因正是存量与新发利率的“剪刀差”。某国有大行数据显示，去年个人住房贷款提前还款额同比增长超30%，部分甚至通过“转按揭”“经营性贷款置换”等方式降低成本。与此同时，低利率刺激新购房需求释放，1月百城新房成交面积环比上涨12%，其中年轻人首次置业占比提升至58%，较去年同期增加7个百。

银行端则面临息差收窄的压力。新发贷款利率下行直接压缩净息差，而存量高息贷款规模仍占个人住房贷款余额的65%以上，成为支撑利润的“压舱石”。一家城商行零售业务负责人坦言，既要通过低利率争夺新客户，又要维护存量贷款收益，“就像在薄冰上跳舞”。数据显示，2023年上市银行净息差平均收窄0.21个百，个人住房贷款利息收入增速降至5.3%，为五年来最低。

在这场利率“冰与火”的博弈中，市场各方都在寻找新的平衡点。新购房者享受政策红利，存量探索优化路径，银行在收益与规模间艰难权衡。当“3时代”的利率成为市场新常态，存量与新发贷款的利差故事，仍将持续书写下去。