率先出台新政的郑州，楼市怎么样了
2022年3月，郑州出台被称为“19条”的楼市新政，成为全国首个系统性放松调控的省会城市。两年多过去，这个率先“破冰”的城市，楼市正呈现出复杂而微妙的变化。新政初期，市场曾短暂回暖。2022年二季度，郑州新房成交量环比上涨约30%，部分热门区域楼盘出现排队看房现象。政策工具箱里的“组合拳”——限购放松本地人可买3套、外地人取消社保、房贷利率降至4.25%当时全国最低、10万元购房补贴等，确实激活了部分刚需。数据显示，2022年4-6月，主城区新房成交均价稳定在1.3万元/平方米左右，较一季度微涨1.2%，市场一度有“触底回升”的迹象。
但这种热度并未持续。2023年起，成交量再度回落，全年新房成交约12万套，较2021年高峰期下降超四成。房价也呈现“稳中有降”态势，2023年12月主城区新房均价1.28万元/平方米，较2022年同期下跌1.5%，部分远郊盘价格“跳水”，如航空港区某项目从1.1万元/平方米降至8000元/平方米仍去化困难。
区域分化成为显著特征。核心区与远郊市场“冰火两重天”：金水区、中原区等成熟板块，凭借地段、教育资源优势，新房去化率维持在60%以上，二手房挂牌价较稳定；而航空港区、经开区等新兴区域，库存高企，部分楼盘去化率不足30%，开发商不得不通过“以价换量”促销，甚至出现“首付分期”“送车位”等变相降价。
需求端也在重构。过去两年，购房主力从“投资+改善”转向“纯刚需”。贝壳研究院数据显示，2023年郑州购房者中，首套房占比达72%，较2021年提高15个百；户型偏好从120平方米以上大户型，转向90-110平方米小三居，总价100万-150万元的房源成交占比超60%。改善型需求则更趋谨慎，高端盘去化普遍放缓，如郑东新区某单价2.5万元/平方米的项目，开盘一年仅售罄三成。
开发商层面，资金压力仍未缓。尽管政策允许“保交楼”专项借款、并购贷款支持，但多数本土房企仍处于“去杠杆”阶段，新盘供应同比下降约20%。烂尾楼问题虽有改善——截至2023年底，郑州已交付逾期项目超80%，但购房者对期房信任度仍低，现房、准现房成为成交主力，占比从2021年的35%升至2023年的58%。
如今的郑州楼市，正处于“政策托底”与“市场自发调整”的角力中。新政短期释放了部分积压需求，但未能扭转行业下行周期。随着全国楼市调整深化，这座率先“破局”的城市，仍在寻找供需平衡的新支点。