相比之下，燕郊老城区及北部工业区 房价相对亲民。福成五期、天子庄园等成熟社区的二手房价格约为8000-1万元/平方米，新建项目如天洋城4代开盘价稳定在9500-1.1万元/平方米。此类房源主要满足本地改善型需求，价格波动较小。
随着京哈高速、通燕高速的交通改善，以及平谷线地铁规划的逐步落地，2013年下半年燕郊房价出现加速上涨趋势。部分热点楼盘单月涨幅达5%-8%，投资客比例显著提升，市场呈现供销两旺态势。二手房交易中，50-90平方米的两居室成为成交主力，均价维持在9000-1.2万元/平方米区间。
商业配套成熟度直接影响区域房价差异。拥有沃尔玛、永旺梦乐城等商业体的燕顺路商圈，房价比缺乏大型配套的南城区域高出20%-30%。教育资源集中的学院街周边，学区房溢价现象明显，部分带学位的二手房单价突破1.4万元/平方米。
2013年燕郊房价的快速上涨，既受益于北京市场的外溢效应，也源于本地基础设施的持续善。这种"双轮驱动"模式使得燕郊成为环京区域中房价涨幅最快的板块之一，为后续市场波动埋下伏笔。