一、核心观点：政策转向是 “保全” 而非 “放弃”
政治局会议为何未提及房地产？核心结论是：国家并非放弃房地产，而是选择 “保全”，不再通过强刺激拉动房地产经济。背后逻辑在于：强行靠房地产拉动经济属于 “竭泽而渔”，会严重挤压实体经济与消费经济空间，阻碍产业升级；同时，需长期考量居民高杠杆压力与消费预期稳定，避免短期刺激积累更大风险。当前政策重心已转向 “为实业转型创造时间与空间”，通过国家投资稳经济、反内卷、稳价格、去产能，最终落地 “产业出海 + 国内促消费” 的双循环战略。
二、论证逻辑：从 “增量扩张” 到 “存量优化” 的必然选择
1. 房地产政策转向的底层原因
- 增量时代终结：全国商品房库存处于历史高峰，存量房去化压力大；核心城区土地开发基本完毕，郊区新房需求不足（盲目开发易成 “债务工程”）。
- 存量需求凸显：核心城区老房 “太老太旧” 但配套成熟、入住率高，居民有 “住得更好” 的真实改造需求，而非换房需求，存量优化比增量扩张更具现实意义。
2. “城市更新” 成为核心抓手
文章明确 “不提房地产≠忽视房地产”，而是政策重心转向 “城市更新”，这是存量时代的必然选择：- 替代传统增长逻辑：过去靠 “炒地卖新房” 拉 GDP，现在靠 “修老旧房、改善民生” 拉动投资与消费。
- 实际效果显著：2021 年城市更新首次写入政府工作报告以来，三年间撬动投资 13.7 万亿元，年均规模达 3-4 万亿元，成为稳增长的重要支撑。
- 长期可持续性：城市更新能平衡 “创收 + 补充财政” 与 “民生改善”，地方政府有动力持续推进（如成都已将改造范围从 2000 年前住宅扩展至 2004 年前）。
3. 对房价与市场的具体影响
文章详细分析了城市更新带来的市场分化：- 利空郊区地产：地方政府不再为 “卖地” 投入郊区配套，郊区新房 “兑现落空” 风险高，尤其 “睡城”（无产业、无人口的新区）易被淘汰。
- 核心城区稳中有升：旧改仅提升老房居住功能，无法改变房龄、结构、物业等核心要素，次新房与改善房地位稳固；长期看，改善型住房与豪宅因稀缺性可能随经济好转上涨。
- 刚需房趋稳：普通刚需房已不稀缺，长期处于 “稳态”，价格波动有限。
4. 房地产进入 “新常态”
- 政策表述淡化：大小会议提及减少，标志行业从 “经济增长核心引擎” 回归 “普通行业” 定位，风险可控。
- 市场分化加剧：一二线核心区与有产业、人口支撑的新区仍具活力（如上海、北京、深圳、成都、杭州成交回暖）；三四线城市转向 “运营 - 更新 - 服务” 模式，拆建减少。
- 磨底阶段到来：2025 年全国房价进入磨底期，泡沫基本出清，“金九银十” 数据将反映真实市场热度，成交持续低迷、房价下跌的城市需警惕价值风险。
三、关键数据与案例支撑
- 城市更新规模：2021 年以来投资 13.7 万亿元，年均 3-4 万亿元，项目 15.4 万个。
- 典型城市表现：
- 上海：一二手房成交面积创四年新高，豪宅成交 553 亿；
- 北京：上半年二手房成交近 9 万套，创近 3 年高位；
- 深圳：新二手房成交超 6.5 万套，同比增长 53.2%；
- 成都：半年卖房 17 万套，全国第一；
- 杭州：二手房成交创 4 年新高，卖地收入抵去年全年。