江南科技城，一个原本以“科创引擎”为核心的规划，在近年开发中却被密集住宅项目包裹——当科创地标还在图纸上慢推，住宅围挡已连片竖起，“是江南科技城，还是江南住宅城？”成了对这片区域的直观疑问。
从规划文本看，江南科技城曾明确“科创载体占比≥30%”，主打人工智能、生物医药，但实际开发中科创落地节奏与住宅开发速度的反差，让定位逐渐模糊：2021年至今，区域出让12宗地块，住宅类占9宗，仅3宗为产业用地，且2宗产业地块仅成桩基，而5个住宅项目已封顶。某头部科创企业透露，原计划入驻的产业园区因住宅优先开发被拖延，不得不调整选址。
更突出的是配套失衡：科创配套“短板”与住宅配套“过剩”，成了区域明显特征。规划的4个公共实验室仅建成1个，孵化器企业因空间不足挤在临时点；而住宅周边的商业综合体、学校提前落地，某住宅大盘自带商业街区的关度，甚至超过现有科创企业总营收。
这种反差引发群体感知差异：科创从业者觉得“找不到适配研发空间”，新居民坦言“更像高端住宅区，没多少科创痕迹”。有业内指出，原规划“科创优先、住宅配套”的逻辑，在实操中被土地溢价导向稀释——住宅高溢价让开发商积极，科创载体回报周期长、审批繁，落地滞后。
当科技城道路牌仍立在旁，住宅广告语铺满户外，江南科技城的定位之争，仍在继续。