- 房屋状况：墙体是否渗水、电路/水管是否老化、门窗密封性，顶楼查漏水、低层查采光、临街查噪音。
- 配套设施：周边学校学区划分、商超、医院、交通距离地铁站/公交站步行时间，物业费标准及缴费情况。
产权核验：卖方提供房产证、契税票、土地使用证，确认房屋年限满2年/满5年影响税费、是否唯一住房影响个税。
议价签约：明确成交总价、定金金额通常1-5万，违约方承担2倍定金赔偿、付款方式全款/贷款分期，签订《购房意向书》，明“若因买方资质/贷款未通过，定金可退”条款。
三、签订正式合同
合同条款必看：
- 房屋基本信息：地址、面积以房产证为准、产权性质商品房/经济适用房等。
- 交易细节：付款时间节点首付、尾款、交房时间含户口迁移截止日、违约责任逾期交房/付款的违约金比例。
- 补充约定：家具家电留存清单型号/数量、维修基金过户、物业费/水电费结清时间。
身份核对：产权人及共有人需全部到场签字，非本人签约需提供公证委托书。
四、贷款办理如需
银行面签：携带身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同，填写贷款申请表。
房屋评估：银行指定评估机构上门评估评估价影响贷款额度，评估费由买方承担约几百-几千元。
审批放款：等待银行审批通常1-3周，通过后签订贷款合同，办理抵押登记，放款前确认卖方房产新增抵押。
五、网签与备案
网签：双方到当地住建委或中介协助下，在线填写《存量房买卖合同》，生成网签编号防止一房多卖。
备案：网签后提交材料至不动产登记中心，3-5个工作日成备案，备案后合同受法律保护。
六、缴纳税费
税费清单以普通商品房为例：
- 契税：首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套3%-5%具体按当地政策。
- 个人所得税：满5年且唯一住房免征，否则按差额20%或总价1%缴纳。
- 增值税及附加：满2年免征，不满2年按5.6%全额征收。
缴费方式：到税务局窗口或线上平台缴纳，保留所有税凭证过户必备。
七、过户与领证
材料准备：双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证、网签合同、税费票据、贷款合同如有。
办理流程：到不动产登记中心提交材料→工作人员审核→缴纳登记费80元/套→等待新证通常3-7个工作日，领证时核对房产地址、产权人姓名是否误。
八、交房验收
验房细节：
- 水电煤气表读数拍照留存、有线电视/宽带过户。
- 房屋设施：门窗、厨卫、家电是否好对照合同清单，有损坏卖方维修或折价赔偿。
- 费用结清：物业费、取暖费、水电费需卖方提供结清证明，签订《交房协议》。 尾款支付：确认问题后，支付剩余房款通过资金监管账户，避免直接转账。 资金安全提示：全程通过第三方资金监管如银行监管、中介监管，不向卖方直接支付大额款项，定金/首付需备“购房款”并保留转账记录。
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一、前期准备
明确购房需求：自住/投资、面积、户型、区域，结合首付能力全款/贷款比例、月供承受范围制定预算。
资金规划：提前确认资金来源自有资金/亲友借款，贷款用户需提前查询征信避免逾期记录影响审批、准备收入证明近6个月银行流水。
选房渠道：优先正规中介核查资质、政府备案平台如当地住建委官网，个人房源需核实产权人身份房产证与身份证一致、房屋抵押/查封/违建可通过不动产登记中心查询。
二、看房与议价
看房重点：